En un contexto marcado por una notable presión inflacionista y elevados costes de financiación, el mercado inmobiliario residencial en España ha moderado su dinamismo en el segundo trimestre del año. No obstante, según el II Solvia Market View 2023 tras varios meses de desaceleración en las subidas, los precios de compraventa de vivienda retomaron su tendencia al alza en el segundo trimestre del año, aunque las transacciones registraron un nuevo descenso.

Así, según el análisis realizado por la compañía de servicios inmobiliarios, entre los meses de abril y junio, el coste para adquirir una vivienda se incrementó un 3% trimestral y un 1,1% con respecto al mismo periodo de 2022. De esta manera, el precio de los inmuebles residenciales consolida su crecimiento y, según las previsiones de Solvia, el año terminará con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5% interanual.

“Tal y como avanzamos desde Solvia, el ejercicio actual será de ‘estabilización’ para el sector del Real Estate. Factores como el incremento de los precios o el encarecimiento del dinero tienen su consecuencia lógica en un ajuste en el número de operaciones registradas”, afirma Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia. “Sin embargo, los niveles de actividad se mantienen elevados, situándose por encima de las cifras alcanzadas en los años previos a la pandemia. En este sentido, nuestra previsión es que el actual ejercicio cierre ligeramente por debajo de las 600.000 transacciones, frente a las más de 640.000 de 2022”, concluye Ferrer-Bonsoms.

De abril a junio se contabilizaron 151.983 compraventas, lo que supone un descenso del 5,6% frente al trimestre anterior, mientras que, con respecto al mismo periodo de 2022, el volumen de operaciones bajó un 7,3%. En el caso de la vivienda nueva, se incrementaron un 3,1% frente al mismo periodo del año anterior, al contrario que las de vivienda usada, que cayeron un 9,4%.

Pese al descenso en el número de transacciones, estas se mantuvieron en cotas elevadas, algo a lo que, sin duda, ha contribuido la compra de vivienda por parte de extranjeros. Concretamente, en el segundo trimestre, casi el 15% de las transacciones fueron realizadas por este colectivo, siendo un porcentaje que se acerca a niveles récord.

Navarra, la región que más crece, frente a La Rioja que es la que más cae
Si bien el crecimiento de los precios es generalizado al cierre del primer semestre del año, algunas comunidades autónomas han mostrado descensos. La Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias vieron los mayores aumentos de precio, con tasas que rozaron el 24% y 11%, respectivamente. Por el contrario, las únicas regiones en las que se registraron descensos fueron La Rioja, Cantabria y País Vasco.

A nivel provincial, 26 territorios registraron precios por encima de los 800 €/m2, pero en ningún caso alcanzaron los 1.500 €/m2. Asimismo, Gipuzkoa, Madrid e Illes Balears vieron los precios más elevados, con cifras superiores a los 3.200 €/m2, mientras que Ciudad Real y Cuenca no llegaron a los 700 €/m2.

Madrid desbanca a Barcelona como la segunda ciudad más cara de España
En cuanto a las dos principales ciudades españolas, Madrid ha confirmado durante el segundo trimestre la tendencia que venía apuntando previamente y ha desbancado a Barcelona como la segunda ciudad más cara del país, solo por detrás de San Sebastián. Así, el precio medio de la vivienda en Madrid se situó en 3.654 €/m2, frente a los 3.619 €/m2 de Barcelona.

Los precios aumentaron un 4,6% en Madrid y un 1,5% en Barcelona frente al mismo trimestre de 2022, mientras que las alzas respecto a los tres primeros meses de 2023 fueron de un 2,2% y un 1,1%, respectivamente

La contratación de hipotecas cae casi un 15% mientras las cuotas aumentan
En el segundo trimestre, la cifra de hipotecas sobre viviendas registradas se situó en 93.557, lo que supone una caída de casi el 15% en comparación a la obtenida entre enero y marzo y de algo más del 21% respecto al mismo periodo del año anterior, poniendo de manifiesto el impacto que el aumento de los tipos de interés está teniendo en el mercado inmobiliario.

Entre las razones que explicarían este claro descenso, Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia, mantiene que “el aumento de los costes de financiación está dificultado el acceso a la propiedad de los inmuebles, dejando fuera de este mercado a determinados potenciales compradores que no tienen capacidad de afrontar este incremento”.

Asimismo, la cuota hipotecaria mensual media se situó en alrededor de 704 euros entre abril y junio, un 3% más que en el primer trimestre del año, y casi un 11% respecto al mismo lapso de 2022. En cuanto a las clases de hipoteca, las de tipo fijo representaron alrededor del 63% de los nuevos préstamos hipotecarios en el trimestre, frente a casi el 37% para las de tipo variable referenciadas al euríbor.

El alquiler aumenta y ya roza los 12€/m2
Tal y como muestra el II Solvia Market View 2023, el precio del alquiler ha seguido con su avance en el segundo trimestre hasta los 11,9€/m2, un aumento del 2,6% frente a los tres meses anteriores y del 5,3% respecto al periodo comprendido entre abril y junio de 2022.

Illes Baleares fue la provincia más cara para el alquiler entre abril y junio, con 16,5 €/mes/m2, mientras que Barcelona, con unos precios de 16,2 €/mes/m2, se convirtió en la segunda zona más cara para arrendar vivienda, seguida de Madrid, donde los alquileres ya superan los 15,5 €/mes/m2. Por contra, las rentas más baratas de España se registraron en Ciudad Real, Jaén, Cáceres, Lugo y Zamora, donde no alcanzaron el nivel de 6 €/mes/m2.

Previsiblemente, el precio de las rentas seguirá al alza durante el resto de 2023 afectado por una escasa oferta que no tiene perspectiva de crecer a corto plazo, así como por una fuerte demanda de vivienda en alquiler, alimentada por el giro de los potenciales compradores hacia el alquiler debido al encarecimiento de las hipotecas, que dificulta el acceso a la adquisición de una propiedad.